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Asesoramiento especial para autónomos desplazados

Tributación de Viviendas / Locales

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Te asesoramos eficientemente en la tributación referente a las viviendas y locales de tu propiedad.

Tanto si resides habitualmente, como si tu residencia habitual es fuera de España.

Estamos especializados en todo lo referente al IVA, el Impuesto de Sociedades, las posibles desgravaciones relacionadas, así como su gestión, presentación y resolución.

 

 Si eres residente fiscal en España

Si alquilo mi inmueble, ¿tengo la obligación de presentar la renta?

Estarás obligado/a a presentar la declaración de la renta si obtienes más de 1.000€ anuales o una pérdida patrimonial superior a 500€ en conjunto, es decir, por todos los inmuebles alquilados.

¿Cómo se declara el usufructo y la nuda propiedad de los inmuebles?

Si tienes el usufructo de algún inmueble debes tributar por el en el impuesto sobre la renta. Sin embargo, la persona que tiene la nuda propiedad no debe tributar por dicho inmueble.

¿Qué gastos puedo deducirme?

Como arrendador puedes deducirte todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos por alquiler. Por ejemplo: intereses de préstamos para adquisición o mejora de la vivienda alquilada, IBI, recogida de basuras, vigilancia, portería, seguros de la vivienda, comunidad de propietarios, reparaciones, entre otros. Estos gastos son deducibles proporcionalmente al tiempo que el inmueble estuvo alquilado durante el ejercicio fiscal.

¿Se consideran deducibles las primas de seguro de vida?

Se consideran deducibles, como gastos de financiación, dichas primas contratadas con la misma entidad bancaria que concedió el préstamo y siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones de la entidad bancaria (prestamista) para su concesión.

¿Son deducibles los gastos de conservación y reparación del inmueble previos al arrendamiento?

Si el objetivo de estas reparaciones es el de conseguir arrendar el inmueble sí serían gastos deducibles. Si en el ejercicio que se realiza el gasto de reparación el contribuyente no obtiene rendimientos inmobiliarios, estos gastos podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes.
Para el uso y disfrute del contribuyente no se consideran gastos deducibles.
Los gastos de conservación y reparación se encuentran limitados. No podrán exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en el ejercicio fiscal. En el caso de que los gastos sean mayores a los rendimientos íntegros se podrán deducir en los 4 ejercicios fiscales siguientes.
Las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes NO son gastos deducibles ya que se consideran un mayor valor de adquisición.

¿Son deducibles los suministros?

Si los suministros son soportados y pagados por el arrendador sí son gastos deducibles. Si es el inquilino quien los paga, el arrendador no podrá deducírselo.

¿Cómo se justifican los gastos deducibles?

Asegúrate que todos los gastos están correctamente justificados mediante documento acreditativo o factura. Deben estar a nombre del arrendador. NO son válidos los pagos bancarios sin una factura que los acredite, excepto tributos y comunidad de propietarios. Se deben guardar los documentos durante los 4 periodos siguientes desde la finalización de la campaña de renta del ejercicio fiscal correspondiente. Ejemplo: la renta del 2020 podrá ser revisada por Hacienda hasta el 30 de junio de 2025.

 


¿Cómo calculo la amortización del inmueble alquilado?

La amortización del inmueble no puede exceder de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición: en el caso de adquisición onerosa el precio de adquisición más todos los gastos y tributos inherentes a la compra, - excluyendo el valor del suelo–, y las inversiones y mejoras efectuadas. En el caso de ser adquisición a título gratuito por herencia o donación todos los gastos y tributos inherentes, así como las inversiones y mejoras efectuadas.
- Valor catastral: excluido el valor del suelo.

¿Hasta cuándo podré amortizar el inmueble alquilado?

El contribuyente podrá amortizar el inmueble hasta que alcance el coste de adquisición o el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, excluyendo el valor del suelo en ambos casos.

¿Se puede amortizar mobiliario cedido con el inmueble alquilado?

Se podrán amortizar las instalaciones, mobiliario y enseres a razón de un 10% anual siempre que se disponga de las correspondientes facturas y figuren en el contrato de alquiler como parte del mobiliario cedido con el inmueble.


Reducción del 60% sobre el rendimiento si el inmueble se destina a vivienda habitual.

Con independencia de la edad del arrendatario, se podrá reducir un 60% el rendimiento inmobiliario (ingresos-gastos). Esta reducción aplica cuando el contribuyente declara el rendimiento inmobiliario, en el caso de que no lo declare y sea Hacienda quien lo integre en la declaración se perderá dicha reducción.

Si alquilo mi inmueble por temporadas ¿tengo derecho a la reducción del 60% sobre el rendimiento?

No, en ningún caso resulta aplicable dicha reducción cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporadas, sea verano o cualquier otra. Los alquileres turísticos tampoco pueden aplicar esta reducción ya que no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino de cubrir una necesidad temporal.

Inmueble alquilado a familiares

Cuando el inmueble se alquile a familiares, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluido los afines hasta el tercer grado de parentesco, el rendimiento neto total computable no puede ser inferior a la cuantía de aplicar el 1,1% sobre el valor catastral del inmueble o el 2% si el valor catastral no se encuentra revisado.

¿Cómo se declara el subarrendamiento de mi vivienda?

En el caso de que el inquilino de la vivienda decida subarrendar las misma las cantidades percibidas por el inquilino/subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario.
Para el propietario del inmueble (arrendador), se trataría de un rendimiento de capital inmobiliario. No procede aplicar sobre este rendimiento de subarriendo la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda (60% reducción sobre rendimiento inmobiliario).

 

Si no eres residente fiscal en España

¿Cómo tributa mi inmueble a disposición / vacío en España?

Si eres propietario de inmuebles situados en territorio español deberás tributar y pagar por ellos a través del modelo 210. Si tienes inmuebles a disposición, es decir, vacíos, deberás liquidar anualmente el modelo 210 declarando la renta imputada de cada inmueble. Si eres residente fiscal en la Unión Europea tributarás al 19%, si resides fuera de la UE tributas al 24%.

¿Cómo tributa el rendimiento inmobiliario obtenido de mi inmueble en España?

En este caso deberás declarar el rendimiento de forma trimestral, en los 20 primeros días a partir del cierre de cada trimestre (del 1 al 20 de enero, abril, julio y octubre). Ojo: para domiciliar el pago del impuesto la presentación debe hacerse hasta el día 15.
Si resides en la UE podrás deducirte todos los gastos que estén vinculados con el alquiler del inmueble, por ejemplo: IBI, comunidad, seguros, intereses de hipoteca para adquisición o mejora, entre otros. El rendimiento neto (ingresos – gastos) tributa al 19%.
Si resides fuera de la UE no podrás deducirte ningún gasto. El ingreso trimestral tributa al 24%, es decir, no te puedes deducir ningún gasto del inmueble alquilado.

¿Cómo tributa la venta de mi inmueble siendo No Residente en España?

El plazo de presentación en este caso es de tres meses una vez transcurrido el mes desde la fecha de la transmisión del inmueble. Se debe declarar la venta del inmueble, aunque no haya ganancia patrimonial.


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¿Cómo tributan los alquileres en el I.V.A.?

Si el inmueble que alquilas es un local comercial a un empresario o profesional deberás liquidar trimestralmente la declaración del IVA modelo 303 en los primeros 20 días posteriores a cada trimestre (abril, julio, octubre, enero).

¿Cómo tributan los alquileres en el Impuesto sobre la Renta de Sociedades?

Si la gestión de los alquileres se realiza a través de una sociedad mercantil debes tener en cuenta lo siguiente:
• Si el inmueble arrendado se destina a vivienda la operación está exenta de IVA. El rendimiento neto tributaría en el Impuesto sobre Sociedades.
• Si el inmueble arrendado se destina a cualquier uso diferente a vivienda deberá aplicar IVA e IRPF. Deberás declarar IVA trimestral y presentar el Impuesto sobre Sociedades declarando los ingresos y gastos correspondientes.
Además, si tienes 8 o más inmuebles destinados al alquiler puedes optar al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Para optar a este régimen debes cumplir los siguientes requisitos:
• En todo momento el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea igual o superior a 8.
• Los inmuebles deben permanecer arrendados u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.
• La contabilidad de los alquileres debe ser de forma separada para cada inmueble.
• En el caso de que la sociedad realice otras actividades complementarias a la principal de arrendamiento, que al menos el 55%:
o de las rentas del periodo impositivo, sin incluir las procedentes de la transmisión del inmueble tras el periodo mínimo establecido, o, alternativamente
o del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación.
La bonificación con carácter general será del 85%, 90% si el arrendatario es discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de adecuación. Esta bonificación se aplicará sobre la parte de los ingresos íntegros minorando los gastos directamente relacionados con dicho ingreso y la parte de los gastos generales que correspondan al citado ingreso.

¿Cómo tributan los inmuebles en el I.B.I.?

Si tienes una concesión administrativa, un derecho real de superficie, derecho real de usufructo o derecho de propiedad de algún inmueble, deberás pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Se trata de un tributo municipal que se grava sobre el valor catastral del inmueble. El sujeto pasivo, obligado al pago, es aquella persona que figura como titular a 1 de enero de cada ejercicio.

Plusvalía Municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o más conocida por Plusvalía Municipal, es un impuesto de carácter municipal que surge en el momento de la venta de un inmueble. Grava la revalorización de los terrenos urbanos en el periodo de tiempo en que han estado en poder del que ahora los transmite.
El Tribunal Supremo y el Constitucional han limitado el cobro de este impuesto cuando la operación de venta suponga pérdidas para el vendedor.
El 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional considera que son inconstitucionales y nulos parte de la Ley reguladora de las haciendas locales (artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2ª y 107.4) que hacen referencia a la base imponible. Esta sentencia del Constitucional no se producirá con efectos retroactivos, es decir, aquellas sentencias que ya han sido recurridas y tienen una sentencia firme no podrán reclamarse.
Para saber con exactitud las consecuencias de esta sentencia del Tribunal Constitucional deberemos esperar a conocer con más detalle dicha sentencia.


 

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